昨日上午10时~11时，河南商报“经济三人谈”栏目在大河网直播，郑州网友和本报特邀的三位知名专家就“郑州房价”进行了交流。

    河南财经学院工程管理系教授刘社认为，目前郑州的房价有些小虚高，只不过郑州（二线城市）比一线城市（如北京、上海、深圳等）的泡沫稍微小一点。所以，受大环境影响，3年之内，郑州开发商日子稍微有点难过。如果想“救市”，最现实的办法就是降价。

    河南省房地产业商会秘书长赵进京则称，房价想降下来，政府必须控制地价，否则房价的上涨很难控制。 进入大河论坛继续参与讨论

    记者 侯莹 实习生 张舒曼/文

    这段时间，开发商和市民玩起了“掰手腕”。郑州楼市走向如何？市民该如何盘算购房计划？

    昨日上午10点~11点，河南商报经济三人谈栏目特邀郑州知名专家、学者和业内人士，在大河网直播间围绕“郑州楼市”展开话题。

    7月15日，消息在大河网挂出后，跟帖的人一直不断。截至昨日论坛开始，已有70多个跟帖，原定一个小时的谈话，在网友热情的要求下，又延长了半小时。论坛结束后，还有不少网友继续跟帖发表自己的观点。

    ■ 嘉宾看楼市

    观望·价涨·量缩

    主持人：您眼中的上半年的郑州楼市是怎样？

    刘社：炒房者离场 自住者观望

    简单可概括为价升量降，市场交易呈现季度萎缩，甚至有价无市的态势。很多消费者都在观望，比较比较再比较。在这个过程中，投资消费者离场的比较多，自住型消费者比过去更加谨慎。

    赵进京：销量降三成多 价涨近两成

    我只给大家说一个数据，上半年郑州共销售商品住房250万平方米，比去年同期下降了33.8%，均价在3960元，涨幅近两成，每平方米涨幅654元。

    丁盟：市民观望多 交易有些萎缩

    基本上的感受大家都是差不多的。因为我们是做企业的，从自身去感受，上半年郑州的楼市应该是出现了一定程度上的问题，由于市民持观望态度，从交易量和活跃度上讲，是有一个萎缩。

    ■ 房价论战

    健康楼市有升有降

    主持人：有消息说，去年6300元开盘的房子，今年5600元才敢开盘。如果去年是5600元开盘的房子，今年5200元才能开盘。郑州房价的情况到底是个什么样？

    丁盟：健康市场价格有升有降

    如果看价格的话，应该来说有升有降。健康市场的价格一定是有升有降的，也就是说有的项目从不同的销售阶段，不同的定位，有需求就有升。但有的楼盘和项目如果需求量下降，房价就会有所下降。
  与去年相比，可能有个别新开盘的楼盘价格下降，但是下降的程度不好说。这里面的原因比较复杂，有开发商自己的因素，以及有关部门等因素。开发商现在这个时候开盘，资金缺口大，就需要成交量来支持。

    刘社：6月份房价达到历史高位

    6月份，郑州房价比去年同比上涨将近20%，从数据上来说肯定是涨了。6月份商品房销售均价4898元，其中商品住宅均价4386元。从这两个数据来说，已经达到了郑州市房价的历史高位。

    有些楼盘今年开盘比较低，或者说比较保守，出现低开，将来往高走。另外一种情况是，一些开发商定价存在一种试探。比如一期房子低价入市，吸引消费者市场和信心，二期还会快速拉升。一期和二期中间要错三四百块钱。从这个角度上说，市民看到的房价是没有降的，而且在一年里面房价涨20%，这个房价的升速是相当快的。

    赵进京：房价是结构性上涨

    上半年，郑州楼市房价是结构性上涨。好的路段，好的品牌，好的质量的房子现在还是卖得很好，但有一部分房子出现滞销现象。郑州房地产市场和全国的房地产一样，都受到世界性的影响，比如说金融危机、石油危机的影响，加上国内一线城市房价的影响。但是相对来讲郑州市房地产和周边比，还是基本健康。现在出现一些涨跌是市场的情况，也是购房者心理预期的作用，这个都是市场发展的一个阶段，一个现象。

    表面看房价上涨了，但是现在土地成本、钢材成本、资金链条三大成本的上涨，实际利润等于没有涨。

    ■ 市民承受力

    四五千元的房价已相当高

    主持人：郑州商品房的价位应该是个什么情况？是否4000~5000元的价位比较被市民认可？

    赵进京：商住房价要比政府公布的高

    郑州房价很难界定，不同区域有不同价格。房价到底该卖多少很难去定，有时候隔壁的、相邻的楼盘价格都不一样，所以价格很难统一。房管局公布的住宅价格包括经济适用房，单纯地说，商住房要比政府公布的价钱高一些。

    丁盟：供求决定 房价范围不太好说

    我们不能大而化之去说哪个价位是能够被市民所接受，因为市民本身就是很复杂的结构。有刚毕业的大学生，面临结婚，需要买房子；还有四五十岁事业比较成功的，收入水平很高的，有这种投资需求；还有一种是老人，从年龄，包括从收入群体很复杂。价格是受供求关系影响的，所以房价这个范围是不太好说。

    刘社：郑州的房价也有虚高

    从郑州市房价收入比，还有从房价和月租比例来看，4000~5000元的房价已经是相当高了。

    很多人都认为郑州楼市的房价不高，为什么不高呢？第一，和郑州周边的城市相比，价格不高。第二，把郑州市的人均可支配收入和周边的城市相比，咱们收入也不低。所以根据这两个差别，目前郑州的房价是适当的偏低的，是有上涨空间的，是有发展潜力的，等等，他们得出这样的观点。

    我的观点什么呢？就现在全国楼市来说，近三年之内房地产都经过了房价的飙升，很多城市房价翻了一番。只不过郑州（二线城市）比一线城市的泡沫稍微小一点，所以我的观点是郑州的房价也有虚高的。

    ■ 房价降不降

    细分住房使得“人房匹配”

    主持人：咱们看看网友江水怎么说的：都别急着买房，郑州的开发商撑不住了。看到这个消息，您怎么认为？

    丁盟：让不同人群买上房子

    网友说的是他个人观点。

    以前的房子买卖，开发商都是群起而上，这种粗放的供应下，没有细分去选择，所以大家都会困扰。

    事实上，有些人需要住带车库的房子，有些人只需要有个房子住就可以了，这些问题主要反映了原来粗放的供应形势和需求对不上。

    通过这一轮的楼市调整，市民最终会能买得到，而不是等到房价降下来买房子，如果单说价格承受不了，市民始终都承受不了。

    公众舆论应该呼吁开发商理性地面对市场情况，去细分地进行产品开发、定位，做好这些事，让大家都能够买自己匹配的房子。

    ■ 态度之论

    买房送礼不完全是降价信号

    主持人：市民在观望，作为开发商，对房价到底是什么态度？有开发商采取买房送公积金，买房送奖学金，买房送家电等措施，您怎么看待这个问题？

    丁盟：观望对于市场的健康发展也是必需的。市场经过这一波折理性了，有规律了，这是好事，整个行业的效率会提高。但是具体到某个项目，我想还要根据自己企业的情况决策和定位。

    这（送东西）很正常，这是市场经济规律，很正常的促销手段，加速销售。这不完全是房价要降的信号。

    主持人：导致郑州房价低迷的原因是哪些？从全国的楼市来看，这种局面将保持到何时才能有效地缓解？或者是破解？

    刘社：两三年开发商日子不好过。

    首先是宏观经济形势，全国房地产市场大背景的影响。还有第二套放贷的政策，这个政策的杀伤力很大，把很多投资者都吓退了，或者是犹豫了。

    在短期内，就是一到三年之内，郑州开发商日子稍微有点难过，但是从五年十年长期来看，这个前景是非常看好的。
 接下来，郑州市民如何规划自己的置业计划？

    嘉宾们的看法是，购置房产自住的“该出手时就出手”，对于投资楼市的，既要看到房价有波动谨慎投资的同时，也要看到投资回报周期不是房价高低决定的。

    ■商报记者 侯莹 实习生 张舒曼

    ■ 土地影响房价

    管住地价才能降低房价

    主持人：有网友问下半年郑州将放量2900亩土地，对房价影响有多大？会不会出现土地没有人拿的现象呢？

    赵进京：不控制地价就管不住房价

    现在政府的土地价格一直在攀升，个人认为这个价格很难降下来。如果政府把土地价格管住了，开发商再精耕细作，政府在税费方面再做一些降价努力，房价是可能降的。

    刘社：开发商不会再疯狂拿地

    首先说一下，下半年这样的土地放量，只会对未来两三年以后的房价造成影响，但是，这个消息会给老百姓一个心里市场预期。市场供应增加，对于缓解房价上涨有一定的积极作用。

    其次，在市场低迷情况下，开发商不会再疯狂拿地，可能起拍价就拿到，也可能会出现流拍。

    楼市出现焦灼状态

    主持人：今年下半年郑州市的房价会怎么样？还会降吗？

    丁盟：要求降房价，说明需求大

    虽然上半年，我曾提过可能在相对一段时间会出现焦灼状态，会对开发商这个群体有一定的影响。但是我觉得，长远来看，肯定是看涨的。

    做生意肯定买卖不一心。当喊降的人多的时候证明什么？证明需求很大，想买房子，想投资，想自住的人很多。

    从长远看，郑州楼市肯定是看涨的，因为在城镇化进程的过程中，需求量在增大。有人说，有一些开发商会不会挺不住而降价，从而影响楼市发展，我看不会的。

    ■ 楼市活跃谈

    降价救“市”最现实

    主持人：今年上半年楼市的交易量确实下降了，怎么样才能让楼市活跃起来？

    赵进京：“赵式救市论”要靠市场

    曾经有媒体说“赵式房产救市论”，实际上我没有这个意思，救市是要靠市场的。我的意思是政府要遵循市场规律，就是建立一个科学的房地产业发展的结构。

    低收入家庭，政府解决保障住房；中等收入要给予政策扶持，比如限价房；高收入者住房子由市场决定。这样做市场科学了，整个行业都科学，科学了才会健康发展。

    刘社：降价救“市”最现实

    消费者认为应该降价，开发商认为未来长远看好，所以僵持在这儿。

    怎么样打破这个僵局？第一就是降价。现在郑州市很多开发商已经在暗中降价，比如交5000元送1万元，或者给买房者优惠。

    第二是求差异，对于以后正在设计的房子可以考虑求差异，提高产品的性价比。

    第三是从卖房变成租房。外国都是这样，国外的房地产市场是租赁市场，二手房买卖，或者主要是租赁。

    但最快的，最现实的大概就是降价。即便政府救市，老百姓没钱，还是买不起房子。开发商从自己身上考虑，靠人不如靠自己。

    ■ 支招如何购房

    主持人：在郑州楼市目前的情况下，市民要想买房，咱们应该给怎样的置业建议？

    赵进京：需要时该出手时就出手

    我也曾是个“春天派”的代表，实际我这个“春天派”是看好房地产整个市场的发展。如果是自住的，我认为该买还要买，买房要看地段、品牌、实力。品牌强、势力雄厚的项目，只要市民急需，该出手还是要出手。

    刘社：自住买房挑选性价比好的

    我认为买房人分两类，一类是投资型，一类是自住型。

    对于投资者，我认为目前不是一个最好的入场时间。国家的政策不鼓励，目前的房价上涨已经趋缓，甚至还可能掉头，在这样的情况下投资房产，投资风险增大。现在郑州的房价已经处于相对的高位，在通货膨胀下房价开始滞胀，投资住房也会存在缩水。

    对于自住型的，我认为这些人买房就挑选性价比好的房子，这些房子既抗跌，将来升值保值的空间也比较大。

    丁盟：投资买房别只看价格高低

    买房一定要量力而行。自住只要有需要就去买，不用攀比。总体来讲，对自住房对市民的建议是务实买房。

    投资置业，应该看方向。很多投资者会看楼盘的下家多不多，将来会涨多少，其实这个观点是错位的。不要看到这个项目三千多，很便宜就去买，那个楼盘六千多，这么贵我不买。实际三千多块钱的楼未必涨得上去，六千多块钱的楼未必掉得下来。

    投资产品是看回报周期，多长时间能够回报这是核心的。比如十年可能一般，十五年还可以，二十年以上还能忍受。

    住宅市场有不确定性，投资的时候可以多考虑商用。比如像商户，地段好的写字楼，可以出租的公寓和酒店。

    网友观点

    宛西稻草人

    房价会降，但不一定会暴跌！现在物价都在上涨，有成本价就没有暴跌的可能！

    网友承诺亦如风

    我觉得河南的房子不可能会大幅度降价，只可能是平稳在现有阶段。

    网友xiaoxie007

    看看深圳楼市，看看郑州每个周末的房产宣传，多“香”呀！马上就要跟深圳较上劲了，哈哈！等等等！

    网友郑州球迷

    自住的房该买还是要买的，投资的话就没啥意思了……

    网友冯营电力公司

    房子和汽车一样 ，有贵有便宜的，不可能人人都住别墅一样的小区。

    网友weizhun0629

    房价不降也行，俺10年之后再买，俺也学那个唐骏租酒店住，既时尚又不用做家务。