降息不改房价下跌趋势。OECD 主要国家40年来历次的房地产周期经验表明，房地产周期与名义政策利率周期高度一致，当利率开始下降时，房价仍在继续下降。降息表明经济前景更趋于恶化，开发商会加速降价；消费者会更加犹豫。

　　房价还要调整2-3年。我们认为，自今年6月份房价还要调整2-3年，国内一线城市房价下跌幅度大约在30%-40%。其中，我们认为今年四季度和明年一季度房价将有显著性的下跌。美国房地产市场要调整到2012年前后。

　　房价下跌对GDP增速的影响较大。成交面积的变化是顺周期的，房价的下跌伴随着成交面积的下降；目前国内房地产投资增速在30%左右，我们认为国内房地产投资增速甚至会下降到个位数的增长。目前国内房地产投资占GDP 的比重约为9%左右。因此，国内房地产投资波动对GDP增速的影响较大。

　　房地产股票已经进入PB估值时代。在房地产周期的下半场中，从国际经验看，房地产股的PB估值相对是比较可靠的。综合国际经验和国内房地产市场前景预计，我们认为总体上中国房地产股票估值的底线大约在1.3-1.5倍PB左右。

　　下列房地产公司股票PB估值的底线理应可以略高一些。那些将来有望快速增长的行业龙头，如万科、保利地产(600048,股吧)；现金充裕的公司，如金融街(000402,股吧)、华发股份(600325,股吧)；因原先持有物业较多等原因导致的账面净资产低估的公司，如招商地产(000024,股吧)。

　　投资建议：我们维持行业“中性”的投资评级。维持对于招商地产(000024,股吧)“强烈推荐—A”的投资评级，维持对于金融街(000402,股吧)、保利地产、万科A、华发股份(600325,股吧)和金地集团(600383,股吧)“审慎推荐—A”的投资评级。

　房地产市场整体信心低迷。国房景气指数的持续下滑、投资增速的首次跌破20%、大中城市房价首次同比下降都表明了整体市场信心的低迷。销售面积屡创新低，意味消费者观望情绪加重，信心严重不足。土地购置面积、新开工面积增速等指标增速的大幅下滑意味着开发商对后市的谨慎，开发商的信心开始不足。开发贷款增速的连续下滑意味着银行对开发商贷款继续保持紧缩。所有的指标都反映出一个声音：楼市的调整不仅会持续并且会加剧。

　　上市公司明年业绩增幅将大幅下滑。今年三季度以来，房地产上市公司股价平均跌幅达到24.54%，超过同期大盘跌幅。目前房地产的估值不仅处于各行业低位，也处于历史低位，但是未来房地产市场调整的深入将使得其估值不具备太大的吸引力。由于房地产结算的时滞，中报业绩尚好，预计明年业绩增幅将大幅下滑。

未来一段时间，房地产市场仍将会处于调整期，而且调整有深入趋势。全国房价整体下跌的可能性在加大。与此同时，国家层面对待房市的政策短期不会松动，对房地产从紧的货币政策依旧。

　　投资策略：行业整体给予“持有”评级；关注具备资金优势的“大而强”公司和良好防御性的出租型商业地产具备雄厚资金实力的“大而强”公司不仅能够凭借资金优势、管理优势以及品牌优势顺利渡过调整期，而且最有机会对资金链紧张的中小房企进行收购整合。这将是这些“大而强”公司进一步扩大市场份额的大好时机。在住宅房地产领域，我们重点关注万科A、保利地产、金地集团(600383,股吧)等大型公司；对于以投资物业为主的商业地产公司，因为其业绩的稳定以及受行业调控影响较小而受到我们的关注，我们重点关注中国国贸(600007,股吧)。

央行本次降息有利于地产企业降低财务费用，但影响有限。因为首先，目前贷款基准利率最高下降幅度为一年期人民币贷款的0.27个百分点。对方房地产开发企业比较多地三到五年中长期贷款，仅下降0.18个百分点。因此，从力度上可以看出央行此举更倾向于解决中小企业短期融资困难的问题。而对于众多地产商更看重的中长期贷款，目前仅仅只做小幅调整。

　　此外从我们测算的情况来看，降息对于重点上市公司业绩的最大增幅也不超过0.3%。因此，目前的将息政策对房地产企业存在利好，但是利好的程度有限。

　　此外，从购房者的角度来看刺激作用依旧不大。我们分别假设购房总价是100万元、150万元、200万元，首付比例是30%，考虑到是首次购房，因此房贷利率享受15%的利率优惠；与此同时，全部采用五年以上商业贷款。

　　结果很明显，如果采取首付30%，还贷30年来购买一套200万总价的房子。在降低利率后，还贷总额比降低利率前累计减少2.5万元左右，占房屋总价的1.25%。而且贷款时间越短、贷款数量越低，所减少的环款额占总房价的比率越少。目前市场对房价下滑的普遍预期至少在10%以上。因此，预计降息优惠在目前的情况下很难打动消费者。

　　我们认为目前的降息为对于购房者的刺激作用不大。其影响力远远不仅提高二次购房首付比例。所以目前的降息幅度不足以改变居民购房计划，2008年销售下滑的势头也很难在短期内得到扭转。不能因此判断短期内行业会出现重新高涨的迹象。本次下调银行贷款和部分下调存款准备金主要是“解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展”。相关政策更多的是针对中小金融机构、中小企业。其着眼点在于应对经济快速下滑的现状。因此，不能单纯的理解为对房地产行业的支持。相关政策对房地产行业对地产行业存在利好，但受惠相对有限。

　　上市股东、高管增持频现。在港股地产企业纷纷增持本公司股票之后，三季度末A股地产企业也开始采取各种手段增持本公司股票，以显示大股东、高管对公司未来发展的信心。